Поляковська Людмила

к.т.н., доцент

Львівський національний аграрний університет

Львів

ОСНОВНІ ПРОБЛЕМИ ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

   Обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні, на відміну від більшості країн з розвиненою ринковою економікою, має свої виключно національні особливості, які залежать від господарсько-правового режиму та цільового використання земельної ділянки. У різних випадках земельна ділянка того ж самого функціонального призначення може бути, а може й не бути об′єктом товарно-грошових відносин. Законодавством України встановлений мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, згідно пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок (включаючи зміну їх цільового призначення), які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку та вилучення земельної ділянки для громадських потреб відповідно до закону. Перш за все, зазначені вище правові обмеження щодо обігу сільськогосподарських земель стосуються земельних ділянок, наданих для ведення особистого селянського господарства (далі - ОСГ), які перебувають у приватній власності громадян (за даними ДП «Центр ДЗК», станом на 01.12.2015  в Україні нараховується 15,854,195 власників земельних ділянок, з яких тільки 1,395,480 юридичних осіб (8,8%)). В даному випадку можливість відчуження таких ділянок на вторинному ринку залежить від порядку попереднього набуття права власності на них та їх господарських функцій. За чинним законодавством підпадають під мораторій на відчуження та зміну цільового використання ділянки, де набуття права власності відбувалося за процедурою паювання земель сільськогосподарських підприємств. Якщо набуття права власності  на земельну ділянку відбувалося на підставі її безоплатної передачі у власність громадянам за нормами, встановленими земельним законодавством (не більше 2-х гектарів), то такі ділянки не підпадають під мораторій на відчуження та зміну цільового використання. Як об′)єкти майнового права ділянки даної групи мають властивості товару: як слідство, − особисту споживчу цінність та ринкову вартість та можуть вільно обертатися на вторинному ринку земель. Безвідносно порядку набуття права власності, дуже часто до земель групи ОСГ правовстановлюючі документи відносять земельні ділянки, що знаходяться в населених пунктах при житлових будинках і господарських будівлях, які фактично використовуються для городництва та садівництва. Ніякої заборони на купівлю - продаж таких ділянок не існує. Як правило, вони відчужуються разом із об'єктами житлової нерухомості. Вони також мають ринкову вартість і можуть вільно обертатися на вторинному ринку земель.

  Предметом оцінки на вторинному земельному ринку може бути як повне право власності на земельну ділянку (володіння, користування і розпорядження), так і часткові права (право тимчасового користування на умовах оренди, право постійного користування, емфітевзис). Надійна оцінка сільськогосподарських земель необхідна для гарантування доступності капіталу на підтримку безперервності економічної бази, сприяння продуктивному використанню землі, стабільності ринків капіталу, і для  потреб  загальної фінансової звітності. У зв′язку з неможливістю спостереження кон'юнктури ринку в виду його відсутності судити про ціни на землю можна виключно на підставі принципів граничної корисності та залишкової продуктивності землі шляхом перетворення поточного рентного доходу у майбутню вартість. Після зняття мораторію на обіг земель сільськогосподарського призначення, в тому числі тих, що входять до складу земельних часток (паїв), усі методичні наробітки, закономірності, принципи та підходи до визначення ринкової вартості, які сьогодні властиві ринку земель ОСГ, що не підпадає під мораторій, можна цілком перенести на увесь ринок сільськогосподарських земель незалежно від їх цільового використання [1, 2, 3]. Але треба буде враховувати наступні ризики: 1. При впровадженні  «вільний ринок землі»: зростання парцеляції та фрагментації земель – зниження ефективності бізнесу; неекономічну конкуренцію за землю – «рейдерство»; необ’єктивність ціни на землю; технічну неготовність інформаційно-кадастрової системи. 2. При реалізації «пілотного проекту» по роздержавленню земель з подальшою відміною мораторію на приватну землю: деякі відмінності гравців ринку купівлі-продажу державних і приватних земель; відмінні тенденції у формуванні ціни на землю; складність формування оптимального земельного масиву для ефективного бізнесу із-за розосередженості земель по сільських радах – «рейдерство».  Очікуваний результат впровадження «вільного ринку землі»: впровадження повноцінного ринку землі, формування ринкової ціни на землю, використання землі як економічного активу, реалізація конституційних прав власників землі. При реалізації «пілотного проекту»: набуття досвіду проведення земельних аукціонів, виявлення цінових тенденцій і трендів, встановлення ринкової ціни на землю, підвищення ефективності використання державних земель, зростання надходжень у бюджети.

Якщо практичне застосування доходного підходу для оцінки ріллі, що належать до земель сільськогосподарського призначення детально описано провідними оцінювачами України, оцінка сіножаті, пасовищ та перелогів чекає свого розкриття. Оцінку багаторічних насаджень рекомендується виконувати методом витрат [1]. Порівняльний підхід найбільш адаптований до вимог ринку, оскільки найоб′єктивніше відображає його кон′юнктуру. При цьому слід враховувати вплив інфляційного чинника, співвідношення попиту і пропозиції на ринку, попередні умови проведення операції із об’єктом оцінки за майбутньою угодою, а також можливі зміни основних властивостей земельної ділянки [2]. На практиці використання дохідного та порівняльного підходів потребує здійснення оцінювачем відповідних самостійних маркетингових досліджень. Але треба відзначити, що найбільші труднощі використання ринкового порівняльного методичного підходу, на нашу думку, викликає відсутність розвиненого ринку землі сільськогосподарського призначення, а відтак − і даних щодо вартості земельних ділянок за відповідними цивільно-правовими угодами. Ще необхідно відзначити, що дуже важливим моментом при оцінці земель сільськогосподарського призначення є вирішення на державному рівні проблеми закритості інформації про укладання правочинів в розрізі областей, районів, населених пунктів, а також необхідність закінчення  реформування кадастрово-реєстраційної та інформаційної системи інтегрованої із системою реєстрації нерухомості в електронному форматі. Розвиток ринку продажу сільськогосподарських угідь в Україні після зняття мораторію визначатиметься двома основними чинниками: доступністю капіталу та  переліком обмежень, які буде прописано в Законі про обіг земель сільськогосподарського призначення [4].

Література

1. Драпиковский А. И. Ключевые вопросы оценки сельськохозяйсвенной земли [Текст] / А. И. Драпиковский, И. Б. Иванова // Вісник оцінки. –  2011. – № 1. – С. 30 − 37.
2. Назырова В. Проблемы практической реализации экспертной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / В. Назырова // Вісник оцінки. – 2011. – № 2. – С. 14 − 19.
3. Ступень М. Г. Оцінка земель : підручник [Текст] / М. Г. Ступень, О. Я. Микула, С. С. Радомський та ін. ; за заг. ред. М. Г. Ступеня. – К.: Агроосвіта, 2014. − 373с.
4. Проект Закону України Про обіг земель сільськогосподарського призначення [Електроний ресурс]. – Режим доступу : expres.ua/news/2016/01/31/171287-proekt-zakonu-prodazh-zemli-vzhe-kabmini.