Головна » Статті » Конференція_2015_03_19-20 » Секція_1_Екологія_і_природокористування

ЕКОЛОГІЧНА СКЛАДОВА ВАРТОСТІ ЖИТЛА

Іванов Іван

к.т.н., доцент

Шевченко Наталія

студентка

Національна металургійна академія України

м. Дніпропетровськ

 

ЕКОЛОГІЧНА СКЛАДОВА ВАРТОСТІ ЖИТЛА

 

Одним з основних факторів, що визначають вартість житла, є стан екології в районі його розташування. Вплив якості природно-антропогенного оточення особливо помітний в умовах мегаполісів. Відсутність зелених насаджень, розташування поблизу неблагополучних в естетичному та екологічному відношенні об'єктів, джерел хімічного, шумового, електромагнітного і т. д. забруднення знижують вартість нерухомості. Навпаки, чисте повітря, гарний ландшафт, сусідство з рекреаційними об'єктами і доступ до них збільшує попит і ціни на нерухомість. Тільки красивий вид на водну поверхню збільшує вартість будинку приблизно на 28%; додана вартість ефектного ландшафту в ціні житлового комплексу становить від 18 до 21% [1].

Оцінка вартості об'єкта повинна враховувати як негативні наслідки забруднення навколишнього природно-антропогенного середовища, так і сприятливі екологічні фактори, що позитивно впливають на його ринкову вартість. Купуючи житло в екологічно благополучному районі, покупець несе додаткові витрати на покупку і завдяки їм запобігає впливу на своє здоров'я забрудненого середовища. Економія при купівлі більш дешевої квартири в забрудненому районі надалі обернеться необхідністю витрат на ліквідацію та компенсацію наслідків проживання в екологічно неблагополучному місці.

В даний час оцінка впливу екологічного фактору у вартості житла формується, в основному, під впливом суб'єктивного уявлення кожного покупця про те, що таке хороша і погана екологія, по сформованим стереотипам і за візуальною оцінкою. Найбільш доступними показниками якості навколишнього середовища є інтегральні оцінки екологічної обстановки, виражені в словесній формі і проранжировані за певною шкалою.

Для виявлення залежності вартості житла від екологічного чинника в якості об'єкта дослідження було обрано двокімнатні квартири, пропоновані до продажу на вторинному ринку нерухомості м. Дніпропетровська. В якості предикторів х використовувалися категорії екологічного стану природного середовища в місці розташування об'єктів, які визначалися по екологічній карті Дніпропетровська [2]. За чотирибальною шкалою до категорії х = 1 віднесено райони з благополучною екологією, х = 2 - з задовільною, х = 3 і х = 4 - з критичним і кризовим її станом. Залежною змінною (відгуком) у було вартість 1 м2 загальної площі квартири, що пропонується до продажу, інформація про яку міститься у відкритому доступі [3]. Статистичні дані по вибірці з 284 пропозицій наведено у таблиці.

 

Таблиця 1

Вартість 1 м2 загальної площі двокімнатної квартири залежно від екологічного стану природного середовища, грн*

Категорія стану екології

Кількість квартир

Середня ціна

Довірчий інтервал

1

84

19407

1370,65

2

105

15724

754,51

3

69

13012

568,82

4

26

11125

1034,56

Всього

284

15733

611,62

* у цінах грудня 2014р.

 

Встановлена статистично значуща кореляція між ціною і категорією екологічного стану природного середовища: при коефіцієнті кореляції r = - 0,52388 розрахункове значення t - критерію для нього 10,3281, що значно більше tт =1,96 для довірчої ймовірності 95%. Знак « - » вказує на зворотну спрямованість зв'язку, тобто з погіршенням екології падає ціна на житло. При цьому за поліпшення якості екологічного середовища з задовільного рівня до благополучного люди готові додатково заплатити 23,4%, з рівня 4 до рівня 1 - 52,6%, а з рівня 4 до рівня 3 лише 11,9% від середньої ціни.

Лінійною апроксимацією даних вибірки з допомогою табличного процесора MS Excel отримана залежність: y = - 2837x + 21952. Коефіцієнт детермінації R2 = 0,274 показує, що у 27,4% випадків зміни х призводять до зміни y. Тобто, вартість житла лише на 27,4% залежить від екологічної обстановки району. Решта припадає на інші фактори - співвідношення «попит - пропозиція», поверховість, стан під'їзду, планування квартири, наявність євроремонту, віддаленість від місця роботи, забезпеченість транспортом, наявність інфраструктури, престижність та якість наданих в районі послуг, рівень злочинності і т. п.

Отримана інформація може бути корисною для учасників ринку нерухомості: покупців, продавців, ріелтерських компаній. Кількісна оцінка можливого додаткового прибутку від продажів при оздоровленні екологічної обстановки стане стимулом для активізації природоохоронної діяльності будівельних компаній, інвестицій в поліпшення екології. Урахування екології району дозволить адміністрації обґрунтовано диференціювати ставки орендної плати за землю, ціни ділянок під будівництво і збільшити доходи бюджету від їх продажу.

 

Література

1.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов / под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: Юнити-Дана, 2009. – 303 с.

2. Экологическая карта г. Днепропетровска. [Электронный ресурс].– Режим доступа http://nashaucheba.ru/v57806/?cc=1&view=jpg.

3."Яндекс.Недвижимость"- система поиска недвижимости. [Электронный ресурс]. - Режим доступа  http://realty.yandex.ua.

Категорія: Секція_1_Екологія_і_природокористування | Додав: Admin (17.03.2015)
Переглядів: 401
Всього коментарів: 0